Les immeubles dont la conservation présente, au point de vue de l'histoire ou de l'art, un intérêt public sont classés comme monuments historiques par les soins de l'autorité administrative (C. patrim., art. L. 621-1). L'inscription d'un immeuble au titre des monuments historiques établit sur ce bien une protection qui a le caractère d'une SUP, et fait naître des obligations à la charge du propriétaire, notamment en ce qui concerne la réalisation de travaux.

Immobilier

La gestion immobilière regroupe un ensemble de concepts juridiques et financiers appliqués aux immeubles (au sens juridique du terme). La gestion immobilière se rapproche de la gestion d’entreprise dans la mesure où les investissements réalisés vont générer des revenus, différents lois et règlements issus de domaines variés du droit venant s’appliquer selon les opérations envisagées.

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La loi impose d'annexer les SUP au PLU, afin d'assurer une large information sur leur existence. A défaut, elles ne peuvent plus être opposées aux demandes d'autorisation d'occupation des sols après l'expiration d'un délai d'un an à compter, soit de l'approbation du PLU, soit de l'institution d'une SUP nouvelle. Une exception est néanmoins prévue depuis le 1^er janvier 2020, si elles font l'objet d'une publication sur le portail national de l'urbanisme (C. urb., art. L. 152-7). Dans ce cas, elle demeurent opposables.

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En l'espèce et bien avant cette date, un propriétaire avait, sans permis de construire, aménagé des combles et modifié la toiture pour l'installation à l'arrière du bâtiment, d'un «chien assis», de deux fenêtres et d'une terrasse. Le maire avait refusé de délivrer un permis de régularisation et le tribunal avait rejeté la demande d'annulation de cette décision. De son côté, la cour administrative d'appel avait au contraire considéré que la servitude n'ayant pas été annexée au PLU, elle n'était pas opposable au propriétaire et ce dernier bénéficiait d'un permis de construire tacite, en l'absence de réponse à la demande de permis de construire dans un délai de 3 mois  (application de l'article R. 424-1 du code de l'urbanisme).

Opposabilité de la SUP maintenue

Le Conseil d'État rappelle tout d'abord que lorsqu'une SUP affectant l'utilisation des sols, telle la servitude relative aux immeubles classés ou inscrits au titre des monuments historiques, n'est pas annexée à un PLU, elle n'est, en principe, pas opposable à une demande d'autorisation d'occupation des sols. Toutefois, suivant les conclusions du rapporteur public Olivier Fuchs, la Haute juridiction précise l'articulation des dispositions de l'article L. 152-7 du code de l'urbanisme avec celles du code du patrimoine et indique que « lorsque le propriétaire d'un immeuble classé ou inscrit aux monuments historiques s'est vu notifier cette inscription en application de l'article R. 621-8 du code du patrimoine, cette servitude lui est opposable alors même qu'elle ne serait pas annexée au plan local d'urbanisme » (CE, 23 sept. 2021, n° 432650).

Rejet implicite de la demande de permis

Si aux termes de l'article R. 424-1 du code de l'urbanisme, le silence gardé par l'autorité compétente vaut permis tacite à défaut de notification d'une décision expresse dans le délai d'instruction, ces dispositions ne trouvent pas à s'appliquer en présence d'un monument historique. Le Conseil d'État censure, en conséquence, l'arrêt de la cour administrative d'appel pour erreur de droit. Le classement au titre des monuments historiques avait bien été notifié au propriétaire de l'immeuble. Sa demande de permis relevait de la procédure dérogatoire prévue par l'article L. 621-27 du code du patrimoine, et ne pouvait intervenir sans l'accord de l'autorité administrative chargée des monuments historiques.

Conformément aux dispositions de l'article R. 424-2 du code de l'urbanisme, le propriétaire s'était ainsi vu opposer un refus tacite à l'expiration d'un délai de 5 mois.